Contrato de Arras przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Zakup domu lub mieszkania w Hiszpanii to nie tylko ekscytująca inwestycja, ale także proces wymagający znajomości lokalnych przepisów i formalności. Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, na rynku wtórnym pojawia się kolejna umowa- Contrato de arras.

Contrato de Arras – najważniejsze informacje

• Contrato de arras to umowa przedwstępna zawierana przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym w Hiszpanii, określająca warunki przyszłej transakcji.
• Najczęściej przy podpisaniu umowy kupujący wpłaca zadatek (arras), który zwykle wynosi około 10% wartości nieruchomości.
• W hiszpańskim prawie występują trzy rodzaje arras: penitenciales, confirmatorias oraz penales, a każdy z nich wywołuje inne skutki prawne.
• Rodzaj wybranego contrato de arras wpływa na możliwość odstąpienia od umowy oraz konsekwencje niewywiązania się z jej postanowień.
• W umowie warto dokładnie określić wysokość zadatku, terminy realizacji transakcji oraz zasady rozwiązania umowy.
• Dobrym rozwiązaniem jest uwzględnienie klauzuli uzależniającej finalizację zakupu od pozytywnego wyniku due diligence nieruchomości.
• Wsparcie prawnika przy sporządzaniu i analizie contrato de arras pomaga ograniczyć ryzyko oraz bezpiecznie przeprowadzić zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Czym jest contrato de arras i kiedy podpisuje się tę umowę?

Contrato de arras to umowa przedwstępna zawierana pomiędzy sprzedającym a kupującym, która formalizuje intencję obu stron do zawarcia ostatecznego kontraktu kupna-sprzedaży nieruchomości oraz zawiera ustalone przez strony warunki, takie jak cena, termin i inne istotne elementy. Przede wszystkim jednak zawiera klauzulę dotyczącą zadatku, jaki kupujący składa sprzedającemu przy podpisaniu umowy przedwstępnej.

Jakie są rodzaje contrato de arras?

W hiszpańskim prawie cywilnym mamy trzy rodzaje arras i są to:

• Arras penitenciales – odpowiednik zadatku w polskim prawie cywilnym. Przy podpisaniu contrato de arras penitenciales każda ze stron może zrezygnować z podpisania umowy przyrzeczonej. Jeśli kupujący rezygnuje z zakupu, traci wpłaconą kwotę. Jeśli natomiast sprzedający zrezygnuje z transakcji, jest zobowiązany zwrócić kupującemu dwukrotność wpłaconej kwoty.
• Arras confirmatorias – umowa arras confirmatorias nie daje stronom prawa do odstąpienia od umowy. Wręcz przeciwnie, mogą one wymagać względem siebie podpisania umowy przyrzeczonej kupna-sprzedaży. Arras confirmatorias są sposobem na zagwarantowanie wykonania zobowiązania. Konsekwencje niewywiązania się z umowy są więc następujące: Jeśli naruszy umowę kupujący, sprzedający może zobowiązać go do wykonania zobowiązania- kupna i dodatkowo do zapłaty odsetek.  Jeśli naruszy umowę sprzedający, kupujący może zmusić go do sprzedaży, a ponadto otrzyma odsetki od kwoty arras. W każdym przypadku strona poszkodowana może początkowo żądać wykonania zobowiązania, natomiast później może żądać rozwiązania umowy, jeśli jego wykonanie nie jest możliwe i żądać zapłaty należnego jej odszkodowania.
• Arras penales – Na mocy arras penales w przypadku, gdy któraś ze stron nie dotrzyma warunków umowy, będzie musiała zapłacić drugiej stronie ustaloną kwotę jako karę umowną, a dodatkowo strona poszkodowana będzie mogła żądać wykonania umowy zgodnie z jej postanowieniami, tak jak w przypadku arras confirmatorias.

Zazwyczaj kwota arras wynosi 10% wartości nieruchomości, lecz to strony ustalają finalnie jej wysokość.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem contrato de arras?

W każdej umowie arras, jako że wiąże się ona z poważnymi zobowiązaniami dla obu stron, należy zwrócić uwagę na kwestię jasnego określenia warunków rozwiązania umowy i wycofania się z transakcji, kwotę zadatku oraz przede wszystkim jego rodzaju, jak również określić terminy dotyczące kolejnych etapów transakcji, takich jak data podpisania ostatecznego aktu notarialnego. W umowie arras warto również zawrzeć warunek rozwiązujący umowy, w przypadku, gdyby wynik due diligence nieruchomości okazał się negatywny.

Contrato de arras to kluczowa umowa każdej transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym. Daje poczucie bezpieczeństwa obu stronom, ale jednocześnie wiąże się z pewnymi zobowiązaniami. 

Hiszpańskie prawo nieruchomości może być skomplikowane, a każda nieruchomość i sytuacja prawna są unikalne. Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią prawną, gdzie pomożemy Ci bezpiecznie przeprowadzić transakcję na rynku hiszpańskim.

Przeczytaj także jak uzyskać numer N.I.E. oraz czym jest apostille.

Contrato de arras – FAQ